Valeurs immobilières

La loi Pinel / Pinel Outre-Mer

Le principe :

Nature des avantages fiscaux :

Obligations à respecter :

La loi LMP

Cliquez sur ce lien, afin d’obtenir le texte officiel du Code General des Impôts : Art. 39 G.
La notion de « location meublée »

Conditions à respecter

Propriétaires bailleurs de biens loués meublés …
• inscrits au RCS
• dont les recettes locatives annuelles sont supérieures à 23 000 €
• sont supérieures à 100% des revenus globaux.

Dispositif

A la différence de la location meublée non professionnelle (LMNP) où les revenus tirés de la location ne sont déductibles que des revenus de même nature, dans le cadre de la location meublée professionnelle (LMP), les déficits occasionnés par cette activité sont imputables sur les revenus globaux.


Obligations à respecter

Tenue d’une comptabilité spécifique
Etre loueur en meublé professionnel implique la tenue d’une comptabilité commerciale et l’obligation de se soumettre à l’ensemble des obligations déclaratives et comptables pesant sur les entreprises. Il convient aussi de s’acquitter des diverses cotisations sociales liées à ce type d’activité.

Avantage fiscal

L’un des avantages fiscaux les plus attractifs du statut de LMP est la faculté de pouvoir imputer les déficits d’exploitation sur le revenu global de la première année, à condition d’opter pour le régime du réel ou du réel simplifié.

Les charges déductibles susceptibles de créer un déficit imputable sont l’ensemble des charges locatives de tout propriétaire, y compris charges de propriété ou de copropriété. S’y ajoutent les charges financières liées à l’acquisition, c’est-à-dire les intérêts d’emprunt et primes d’assurance liés à l’emprunt, et les éventuels frais d’étude et de recherche.

Il en est de même des charges découlant du statut de LMP, telles que les cotisations vieillesse et d’allocation familiale.

Les dépenses d’entretien et de réparation sont également prises en compte dans la mesure où elles ont pour objet de permettre aux occupants l’usage normal de l’immeuble, sans toutefois en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial.

Attention, si ces dépenses incombaient logiquement au locataire mais qu’elles sont prises, pour diverses raisons, en charge par le propriétaire, elles ne sont alors imputables que sur les seuls revenus fonciers.

Récupération de la TVA.

Ce dispositif peut permettre de bénéficier de revenus non fiscalisés pendant les 8 à 10 ans qui suivent la fin du remboursement des emprunts.

Calcul de l’amortissement

Les biens liés à la location peuvent être amortis sur le mode linéaire (vingt ou vingt-cinq ans pour le logement, cinq ans environ pour le mobilier).

Toutefois, depuis 1996, l’amortissement ne peut être pris en compte que dans la mesure où, ajouté aux autres charges déductibles, il annule les revenus imposables. Il ne peut donc pas, par lui-même, créer de déficit reportable.

Dans ce cas, le supplément d’amortissement possible mais non retenu est reporté sur les revenus de même nature des cinq années suivantes avec les mêmes restrictions.

Impôts locaux

Le loueur meublé professionnel est soumis au régime des BIC. Il est assujetti à la taxe foncière,exception faite des deux premières années s’il investit dans le neuf. Par ailleurs, il est assujetti à la taxe professionnelle.

Impôt de Solidarité sur la Fortune

Le loueur en meublé professionnel n’est pas taxable à l’ISF sur la valeur des immeubles exploités. Ce dispositif s’applique aux seuls locaux d’habitation loués en meublés détenus en direct par le contribuable.

La loi LMNP ou Censi Bouvard

Cliquez sur ce lien, afin d’obtenir le texte officiel du Code General des Impôts : Art. 39 C.

La notion de « location meublée »

Une location est considérée comme meublée lorsque les locaux sont loués avec des objets et du mobilier qui permettent au locataire d’emménager dans les lieux avec ses seuls effets personnels. Le logement doit ainsi contenir un nombre suffisant de mobilier sans que le locataire ait à en rajouter. Quelques exemples de logements concernés par la location meublée : les chambres étudiantes meublées, les locations saisonnières, les chambres d’hôtes, les résidences de tourisme…

Conditions à respecter
Propriétaires bailleurs de biens loués meublés …
• non inscrits au RCS
ou
• dont les recettes locatives annuelles sont inférieures
à 23 000 €
et
• sont inférieures à 100% du foyer fiscal.

Dispositif

Les déficits d’exploitation sont uniquement déductibles des revenus de même nature. Régime d’imposition des BIC.

Avantage fiscal

Le contribuable bénéficie d’une réduction d’impôt égale à 11 % du prix de revient H.T. du bien dans la limite de 300 000 € H.T et elle est répartie sur 9 année à raison de 1/9ème par an.
Récupération de la T.V.A. (reversée par l’administration fiscale)
Les charges déductibles susceptibles de créer un déficit imputable sont l’ensemble des charges locatives de tout propriétaire, y compris charges de propriété ou de copropriété. S’y ajoutent les charges financières liées à l’acquisition, c’est-à-dire les intérêts d’emprunt et primes d’assurance liées à l’emprunt, et les éventuels frais d’étude et de recherche.
Les dépenses d’entretien et de réparation sont également prises en compte dans la mesure où elles ont pour objet de permettre aux occupants l’usage normal de l’immeuble, sans toutefois en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial.
Si la réduction d’impôt excède l’impôt du, il ne peut y avoir remboursement ou report.

Impôts locaux

Les loueurs en meublé sont soumis à la taxe foncière, exception faite des deux premières années s’ils investissent dans le neuf.

La loi Scellier Outre-Mer

Cliquez sur ce lien afin d’obtenir l’ensemble du texte officiel du Code General des Impôts : Art. 217 undecies.

Le dispositif SCELLIER Outre-Mer est un nouveau dispositif promulgué le 27/05/09 – Loi N°2009-594
Cette aide en faveur de l’investissement Outre-Mer est valable dans les DOM, à Saint-Martin, Saint-Barthélémy, Saint-Pierre-et-Miquelon, à Mayotte, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, dans les Iles Wallis-et-Futuna.
La durée de validité de ce dispositif est fixée au 31/12/2012.



1er Avantage fiscal : Réduction d’impôt

Secteur locatif
Réduction d’impôt :
• 40 % du montant de l’acquisition pour un bien acté entre le 27/05/09 (promulgation de la loi) et le 31/12/10 sous respect d’un engagement de location de 9 ans minimum
• 36 % du montant de l’acquisition pour un bien acté entre le 01/01/11 et le 31/12/11 sous respect d’un engagement de location de 9 ans minimum
• 24 % du montant de l’acquisition pour un bien acté entre le 01/01/12 et le 31/12/12 sous 2 conditions :
– Plafonds de ressources des locataires à respecter
– Engagement de location = 12 ans minimum
Réduction d’impôt étalée de manière linéaire sur 9 ans.


Conditions à respecter

• Un seul investissement par an plafonné à 300.000 € TTC
• Engagement de location de 9 ans minimum à un locataire qui en fait sa résidence principale
• Respect par le promoteur de normes thermiques et énergétiques strictes
• La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la livraison du bien
• La réduction s’applique sur l’impôt correspondant aux revenus de l’année de l’achèvement de l’immeuble (DAT) ou de son acquisition si celle-ci est postérieure.
• La réduction d’impôt se calcule désormais directement sur le prix d’acquisition.

Particularités

Au terme des 9 ans, l’investisseur pourra encore bénéficier d’une réduction d’impôt de 1,33 % / an pendant 2 X 3 ans soit 4% par cycle de 3 ans si, dès la mise en place du 1er locataire, il accepte de respecter:
– Des plafonds de loyers
– Des plafonds de ressources des locataires

Soit une réduction d’impôt = 32 % sur 15 ans
(24 % sur 9 ans + 8 % sur 6 ans)

Si la réduction accordée est supérieure à l’impôt dû, l’excédent est reportable pendant 6 ans maximum.

2ème Avantage fiscal : Déduction d’impôt

L’investisseur bénéficie en plus de sa réduction d’impôt du régime d’imputation des déficits fonciers.
Il pourra ainsi déduire de ses revenus fonciers:
• Les dépenses d’entretien
• Les frais de gestion
• Les primes d’assurances
• La taxe foncière
• Ainsi que les intérêts d’emprunt

Scellier Outre Mer Pacifique


1er Avantage fiscal : Réduction d’impôt

Secteur locatif
Réduction d’impôt : 24% du montant de l’acquisition pour un bien acté entre le 01/01/12 et le 31/12/12 sous 2 conditions :
• Plafonds de ressources des locataires à respecter
• Engagement de location = 9 ans minimum
Réduction d’impôt étalée de manière linéaire sur 5 ans.

Conditions à respecter

• Un seul investissement par an plafonné à 300.000 € TTC
• Engagement de location de 9 ans minimum à un locataire qui en fait sa résidence principale
• Respect par le promoteur de normes thermiques et énergétiques strictes
• La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la livraison du bien
• La réduction s’applique sur l’impôt correspondant aux revenus de l’année de l’achèvement de l’immeuble (DAT) ou de son acquisition si celle-ci est postérieure.
• La réduction d’impôt se calcule désormais directement sur le prix d’acquisition.

Particularités

Au terme des 5 ans, l’investisseur pourra encore bénéficier d’une réduction d’impôt de 1,33 % / an pendant 2 X 3 ans soit 4% par cycle de 3 ans si, dès la mise en place du 1er locataire, il accepte de respecter:
• Des plafonds de loyers
• Des plafonds de ressources des locataires

Soit une réduction d’impôt = 32 % sur 11 ans (24 % sur 5 ans + 8 % sur 6 ans)
Si la réduction accordée est supérieure à l’impôt dû, l’excédent est reportable pendant 6 ans maximum.

2ème Avantage fiscal : Déduction d’impôt

L’investisseur bénéficie en plus de sa réduction d’impôt du régime d’imputation des déficits fonciers.
Il pourra ainsi déduire de ses revenus fonciers:
• Les dépenses d’entretien
• Les frais de gestion
• Les primes d’assurances
• La taxe foncière
• Ainsi que les intérêts d’emprunt

La loi Malraux

Cliquez sur ce lien, afin d’obtenir le texte officiel du Code Général des Impôts : Art.199 tervicies.

Type d’avantage fiscal

Conditions à respecter

Précisions complémentaires

ATTENTION : Pour bénéficier de la loi Malraux, vous devez impérativement être à l’initiative des travaux. Si le fisc admet que vous puissiez confier par mandat tout ou partie des démarches et prestations de direction et surveillance des travaux, elle se réserve néanmoins la possibilité de vérifier que ce tiers n’est pas en fait celui qui est à l’origine des travaux.


Dispositif

Le contribuable bénéficie désormais d’une réduction d’impôt sur le revenu à raison des dépenses qu’il supporte en vue de la restauration complète d’un immeuble bâti.

La réduction d’impôt est égale à 22% ou 30% du montant des dépenses, retenues dans la limite annuelle de 100 000 € soit une économie d’impôt maximale de 22 000 € ou 30 000 €/ an.

Réduction = 22% si ZPPAUP / Réduction = 30% si Secteur Sauvegardé

Conditions à respecter
Pour bénéficier du régime fiscal accordé dans le cadre de la loi Malraux, plusieurs conditions sont requises.

Situation du bien
Le bien doit être un logement ancien situé soit…

Dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP) qui, depuis le 1er janvier 1998, remplace les périmètres de restauration immobilière (la création de ces ZPPAUP résulte d’un arrêté préfectoral publié au recueil des actes administratifs)

En secteur sauvegardé. Il existe quatre-vingts secteurs sauvegardés répartis sur l’ensemble du territoire.

Déclaration d’utilité publique

Sur le bien en question, l’acquéreur doit entreprendre des travaux de restauration immobilière qui devront avoir été déclarés d’utilité publique.

Que le bien soit situé en ZPPAUP ou en secteur sauvegardé, les travaux entrepris doivent aboutir à la restauration complète d’un immeuble bâti, à cette réserve près que dans la mesure où certaines parties de l’immeuble ne nécessitent aucune intervention, la loi n’exige pas que l’on y engage des travaux.

Initiative de l’opération

L’initiative des opérations de restauration immobilière doit être prise par une personne seule ou par un ensemble de propriétaires regroupés au sein d’une Association foncière urbaine (AFU). Autrement dit, le vendeur du ou des immeubles concernés ne peut prendre l’initiative du regroupement des propriétaires et encore moins de réaliser les travaux en leur nom.

Engagement de location

Une fois le bien réhabilité, le ou les logements doivent être loués nus à usage de résidence principale du locataire (hors ascendants/descendants) pendant une durée minimale de 9 ans.

Mises en garde

Le non-respect de la procédure peut entraîner la requalification s’il est démontré qu’il s’agit d’une vente camouflée en l’état futur d’achèvement. Le second risque est de surpayer l’opération (achat du logement ancien plus les travaux). Il ne faut pas en outre perdre de vue que la situation d’un immeuble en secteur sauvegardé n’est pas une garantie systématique de demande locative ni de rendements locatifs intéressants, là comme ailleurs, la qualité de l’emplacement est primordiale.

La loi des Monuments Historiques

Cliquez sur ce lien, afin d’obtenir le texte officiel du Code Général des Impôts : Article 199 duovicies.

Type d’avantage fiscal

Conditions à respecter

Précisions complémentaires

Dispositif

Les propriétaires d’immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques bénéficient d’un régime fiscal spécifique qui s’avère particulièrement intéressant dès lors qu’ils entreprennent des travaux de rénovation.

C’est une façon pour l’Etat de participer à la sauvegarde de notre patrimoine national.

Avantage fiscal

L’avantage fiscal se traduit par la possibilité d’imputer les déficits fonciers sur les revenus globaux. Toutefois, pour déterminer exactement ce qui peut être imputé sur le revenu global, il convient de distinguer deux cas de figures possibles.

Le bien est non productif de revenus
Les charges foncières sont déductibles du revenu global.

Le bien est occupé par le propriétaire et génère des recettes
Dans ce cas, les charges foncières qui se rapportent à la partie de l’immeuble dont le propriétaire se réserve la jouissance sont imputables en totalité sur le revenu global. Quant aux autres charges, liées notamment au droit de visite ou à l’occupation partielle, elles sont prises en compte pour la détermination du revenu net foncier. En cas de déficit, celui-ci vient s’imputer sans limitation sur le revenu global.

Le bien est occupé (mais pas par le propriétaire) et génère des recettes
Les charges, liées notamment au droit de visite ou à l’occupation partielle, sont prises en compte pour la détermination du revenu net foncier. En cas de déficit, celui-ci vient s’imputer sans limitation sur le revenu global.

Si le bien est ouvert à la visite, qu’il soit ou non productif de revenus, il est admis que la fraction correspondant à l’ouverture est égale à 75 % du total des charges, les 25 % restants revenant au propriétaire qui les déduit directement de son revenu global. Par ailleurs, seront également déduites du revenu foncier ou du revenu global (selon le cas) du propriétaire les primes d’assurance se rapportant aux parties visitées et aux objets classés attachés à demeure.

Obligations à respecter

Pour être considéré comme monument historique, le bien doit être répertorié en tant que tel. Deux options sont possibles.

L’immeuble est soit :
• classé monument historique, cette décision de classement est du ressort du ministère de la Culture et de celui de l’Environnement
inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH) • Dispose d’un agrément ministériel
• C’est la seconde procédure qui est souvent mise en œuvre lorsque l’immeuble ou la partie d’immeuble concernée ne justifie pas le classement.
Cette procédure plus légère concerne en fait les biens qui présentent un intérêt historique ou artistique suffisant pour que l’on entreprenne des démarches pour leur préservation.

• Engagement de conservation de l’immeuble pendant 15 ans.

Mise en œuvre des travaux

Si l’immeuble est classé, les travaux de rénovation ne peuvent débuter qu’après autorisation. De plus, ils doivent se dérouler sous le contrôle de l’Administration. Dans certains cas, ils bénéficieront du contrôle technique du service des Monuments Historiques. Le dispositif est un peu moins strict pour les biens inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques.

Avant toute démolition, déplacement, modification ou rénovation, il suffit d’en avertir l’Administration. Dans l’un ou l’autre des cas, le propriétaire est libre de choisir l’architecte et l’entreprise susceptibles de mener à bien l’opération de rénovation.

Allègement des droits de succession
L’exonération des droits de succession est possible même si l’héritier n’appartient pas à la famille du détenteur.

Nécessité d’une convention
L’exonération est, toutefois, subordonnée à la souscription par les héritiers, donataires ou légataires d’une convention à durée indéterminée avec les ministères de la Culture et des Finances.

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